продам
$135 000
дом
продам дом
продам
$115 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$135 000
дом
продам дом
продам
$155 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$135 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$135 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
продам 3-комнатную квартиру
продам
$168 000
дом
продам дом
продам
продам 1-комнатную квартиру
продам
продам 2-комнатную квартиру
сдам
сдам 1-комнатную квартиру
продам
$115 000
дом
продам дом
продам
$125 000
дом
продам дом
продам
$135 000
дом
продам дом

Вход в личный кабинет

e-mail
пароль
регистрация
Зарегистрированных пользователей: 45382
Туфли киев

Статьи →

Новости →

ЧатЧатАрендаПродажаПокупкаОбменПосуточноКарта метро КиеваМобильная версияВсе объявления

Денис Седаков: Время падения цен на жильё прошло

Денис Седаков
Осень – время принятия серьезных решений, в том числе и по поводу покупки новой квартиры. О том, что сейчас происходит на рынке первичной недвижимости, стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен, и как не купить вместе с новым жильем и новые проблемы, HATS поговорил с директором девелоперской компании New City Developers Денисом Седаковым.

- В СМИ появились публикации о том, что рынок первичной недвижимости сильно перегрет, и нового жилья хватит, при нынешних темпах продаж, чуть ли не на десять лет вперед. С вашей точки зрения, что сейчас происходит на рынке?

- Четко прослеживаются две тенденции. С одной стороны, жилья в первой половине 2017 года действительно сдали в три раза больше, чем за тот же период в 2016-м. С другой, спрос упал на 48% по сравнению с тем же 2016-м. С апреля-мая мы заметили тенденцию к серьезному уменьшению спроса.

Но, я не согласен с тем, что построили на много лет вперед. Продавать, действительно, будет все тяжелее, конкуренция будет все жестче. Если раньше, где не построй в Киеве дом, все продавалось, то сейчас на первый план выйдут предложения, которые чем-то отличаются от других: с правильной концепцией, с развитой инфраструктурой, с удачной локацией, с хорошим качеством строительства. И конечно же, с приемлемым сочетанием цена-качество. У покупателя есть большой выбор, и он будет искать наиболее адекватные предложения.

У тех, кто рассчитывает строить только за счет продаж, кто не умеет выстроить грамотную маркетинговую политику, стройки будут останавливаться. В результате, к концу года можем увидеть ряд банкротств.

- А с чем связан такой перекос в соотношении спрос-предложение?

- Как только у нас произошла серьезная девальвация гривны, себестоимость строительства в долларах существенно снизилась. Строить стало выгодно, и в 2014 году все ринулись на этот рынок. Через два года объекты начали вводиться в эксплуатацию, и сейчас мы видим результаты того, что зарождалось еще в 2014-2015 гг.

Спрос тогда был на пике. Приезд переселенцев с востока, падение банков – все это стимулировало интерес покупателей к недвижимости. Сейчас все, кто мог купить жилье и переехать, переехали, деньги, забранные из банков, вложены, а экономическая ситуация не улучшается. Только небольшое количество людей по-прежнему зарабатывает, а в остальном – увы. Оснований для изменения этой тенденции я не вижу, думаю, она сохранится в ближайшей перспективе.

- Есть мнение, что в кризисное время лучше всего продается жилье эконом-класса, а значит именно  его больше всего строят. Насколько это соответствует действительности?

- Не соглашусь. Ухудшение экономической ситуации больнее всего бьет именно по нижним сегментам – «эконому» и «комфорту». Люди много лет копят, потом долго выискивают момент, когда вложить эти средства, и любое снижение уровня жизни приводит к откладыванию покупки. В дорогих сегментах ситуация более стабильная, но там и объем рынка существенно меньше.Относительно того, что строят девелоперские компании – все зависит от того, где они смогли получить землю: на Окружной дороге никто не будет строить бизнес-класс, а участок в центре не будут использовать для строительства жилья эконом-класса.

В целом же, покупатели есть на каждый класс, как и раньше.

Цены на недвижимость- Такое обвальное снижение спроса должно вызвать и ощутимое снижение стоимости. Но цены что-то не спешат падать…

- Статистика свидетельствует, что средняя цена киевских проектов в августе упала с 23 тысяч гривен до 21,5. Дальше падать она вряд ли будет. У каждого застройщика есть себестоимость и приемлемая норма рентабельности, а компания, которая планирует действительно построить дом, а не собрать деньги и не закончить строительство, не будет продавать себе в убыток.

Большие компании, обладающие собственными средствами, будут держать цену, несмотря на уменьшившийся объем продаж и ждать изменения экономической ситуации. Им выгоднее придерживать объекты, чем распродавать по сниженным ценам.

Демпинговать будут те, кто строит за счет привлечения денег инвесторов, им деваться некуда. Но продавая все дешевле и дешевле, в какой-то момент они просто не смогут продолжать строительство, как уже часто бывало на рынке: строили-строили, продавали по цене ниже себестоимости, и в конце - не хватило денег закончить дом, потому что нет новой площадки, и соответственно, нет притока денег.

Поэтому, больше цены падать не будут точно, а к октябрю еще и немного поднимутся. Во-первых, осенью продажи в недвижимости всегда оживают. Во-вторых, стимулировать спрос, а значит и рост цен, может очередное повышение курса доллара: люди держат сбережения в валюте, и как только курс поднимается, на рынок новостроек приходит больше покупателей, которые хотят поймать краткий момент перекоса и выиграть себе 5-10% экономии. Если на средней цене квартиры в 50 тысяч долларов, получится сэкономить $4-5 тыс. – это уже существенно.

- Может ли повлиять на ситуацию решение Кабмина о предоставлении жилья на условиях лизинга?

- Напомню, государство и раньше принимало целый ряд программ, в том числе и «молодежное кредитование», и «доступное жилье». Но рынок их не заметил, и вряд ли с лизингом будет по-другому. Искусственно стимулировать рынок не сможет никто, ни депутаты, ни законопроекты, ни Кабмин. Только, если люди будут больше зарабатывать, они смогут улучшать свои жилищные условия.

- А ипотечное кредитование?

Дешевой ипотеки ждать тоже не приходится. Ресурсы банков сейчас ограничены, они дорого привлекают гривну, и еще дороже должны ее продать. В итоге, на рынок выходит предложение с убийственными для ипотеки 20-25% годовых. Это безумие, такой кредит никто брать не будет, поэтому банки переключились на мелкие потребительские кредиты. Застройщики передавить эту ситуацию не могут, они поддерживают спрос, предлагая различные программы рассрочки и скидку при 100% оплате.

- В начале разговора Вы упомянули о возможных банкротствах. На что стоит обращать внимание, чтобы не стать владельцем стен в долгострое?

- Есть простой и удобный алгоритм из трех действий:

  • Найдите всю доступную информацию об этом застройщике: сколько лет компании, что и где она построила, сколько проектов довела до завершения, что обещала по срокам, как выполнила. Задержка до полугода – вполне допустима, дольше – уже повод задуматься.
  • Почитайте форумы, где обсуждают конкретные объекты. Если есть большая переписка, то объект интересен рынку и можно сложить более-менее объективную картину.
  • При условии понятного проекта и стабильного застройщика, нужно смотреть документы. Есть три ключевых документа, благодаря которым стройка будет законной. Первый: договор, подтверждающий, что земля находится в собственности или аренде у застройщика. Кстати, в документах такой термин, как застройщик уже не используется, сейчас есть заказчик строительства. Кроме того, должен быть проект, который предлагается покупателю. Он описывает, сколько в доме будет квартир, какой планировки и метража, а также многое другое. По проекту обязательно должна быть проведена госэкспертиза – это второй документ. Ответственные компании, как правило, сканируют его и вывешивают на сайте проекта. И третий: разрешение на строительство. Оно должно быть актуальным, там должны быть указаны, и генподрядчик, и генпроектировщик. Опять же, можно посмотреть информацию о компании-подрядчике в интернете.
Стоит отметить, что наличие всех необходимых документов не избавит от риска превращения будущего дома в долгострой. Они лишь свидетельствуют о том, что стройка законная, и скорее всего у нее не будет проблем с введением в эксплуатацию.

Я определю такие три признака потенциального долгостроя. Во-первых, цена ниже среднерыночной. Это значит, что, возможно, застройщик лишь имитирует бурную деятельность, а деньги от покупки квартир вкладывать в строительство не собирается. Во-вторых, все или почти все квартиры проданы, а стройка еще идет. Сейчас продать все жилье в доме до окончания строительства – это либо невероятное везение, либо – демпинг. В случае демпинга – смотрите пункт первый. В-третьих, низкие темпы строительства или частые остановки.

Как видите, ничего сложного, нужно просто потратить время. Благодаря доступности информации, сегодня на рынке недвижимости на много меньше афер, чем было еще несколько лет назад.

Светлана Ризноокая, HATS
Поделитесь новостью:
Опубликовано: 2017-09-13 14:43:27 / Просмотрено 201 раз