Украинских риелторов сегодня можно сравнить с бабками-колдуньями. Все знают, что они есть, ищут контакты проверенных, но с официальной точки зрения их нет, не написано о них ничего конкретного в наших законах.
«Сегодня любой человек может сказать, что он риелтор. При этом, заключая сделку, впоследствии он ни за что не отвечает», – говорит адвокат Валерий Дубовик.
Недавно Администрация Президента наконец-то поставила перед правительством задачу урегулировать риелторскую деятельность и легализировать этот рынок услуг. Министерство экономического развития и торговли Украины 8 августа вынесло на рассмотрение общественности законопроект «Об особенностях производства риелторской деятельности». Среди основных задач документа – обучение посредников в вопросах купли-продажи или аренды недвижимости, создание Государственного реестра риелторов, а также определение на законодательном уровне взаимоотношений между брокерами и людьми, пользующимися их услугами.
Посредством принятия данного документа в ведомстве надеются повысить уровень защиты прав украинцев, которые нередко становятся жертвами «черных» риелторов, и, соответственно, уменьшить количество нарушений в этой сфере.
Недвижимые махинации
Тем временем о мошенничестве риелторов приходится слышать все чаще. Причем схемы «развода на деньги» поражают разнообразием, а мошенники легко избегают ответственности.
Харьковчанка Наталья рассказала ForUm’у, как буквально полгода назад сама чуть не стала жертвой «черных» риелторов. «При переезде в другой город мне нужно было срочно найти квартиру для съема. На сайте объявлений я нашла подходящий вариант: центр города, хороший, судя по фотографиям, ремонт, приемлемая цена. При встрече же риелтор мне показал фотографии абсолютно другой квартиры, хотя, как ни странно, адрес был тот же, что и в объявлении», – рассказывает собеседница ForUm’a.
Недоразумение с фотографиями, по словам девушки, заставило насторожиться, но она все же решила выслушать условия, выдвигаемые риелтором. «Он мне заявил, что я должна заплатить 1500 гривен, подписать с ним договор, пункты которого, кстати, шли вразнобой и порой не соответствовали характеру нашей сделки. После всего этого он обещал передать ключи от квартиры, где меня уже встретит его коллега и познакомит с владельцами жилья. Настолько непонятная схема вызвала у меня еще больше подозрений. К тому же поток вопросов, которые я задала этому брокеру, выбил его из колеи и он стал заметно нервничать. Конечно, я отказалась от его услуг. Но не исключено, что кто-то другой все-таки поплатился за излишнюю доверчивость», – рассказывает Наталья.
Подобными историями забиты десятки «веток» на тематических форумах. Не отрицают наличия этой проблемы и сами юристы.
«Бывают случаи, когда риелторы берут деньги за поиск жилья, а потом отказываются заниматься этим», – говорит Валерий Дубовик. При этом, по словам адвоката, когда недовольные клиенты внимательно перечитывают договор, оказывается, что там действительно указано, что риелтор оказывает только информационно-консультативные услуги. В итоге он якобы на законных основаниях заявляет, что выполнил свое дело – предоставил информацию, объяснил, какие есть квартиры, и спрос с него невелик. Хотя не исключено, что до подписания договора он обещал сделать все, чтобы как можно скорее подыскать подходящее вам жилье. А на самом деле даже предоставленная им информация может оказаться устаревшей, а квартира давно проданной или уже арендованной.
Конечно же, винить абсолютно всех риелторов в недобропорядочности и мошенничестве нельзя. Адвокат Андрей Котягин считает, что растущая конкуренция в борьбе за клиента и резкое падение спроса на недвижимость все же несколько оздоровили рынок, поэтому риелторы начинают ценить свою репутацию и борются за клиента.
Но ущемленного честолюбия явно недостаточно для регулирования деятельности риелторов. «Должен быть какой-то дисциплинарный орган, который в случае ненадлежащего исполнения риелтором своих обязанностей налагал бы какие-то взыскания. Вплоть до лишения свидетельства или лицензии. Тогда они будут хотя бы опасаться заниматься откровенным мошенничеством», – говорит Дубовик.
А диплом у вас есть?
Легализацию рынка риелторских услуг в Украине решили начать, прежде всего, с усовершенствования законодательной базы. Когда будет принят документ, разработанный Минэкономики, риелторам придется доказывать свой профессионализм не словом, а делом.
Если сейчас в вакансиях их работодателей нет требований относительно образования, то в скором времени ситуация может измениться. Законопроектом предполагается профессиональная подготовка риелторов, сдача квалификационного экзамена и выдача им соответствующего свидетельства. Помимо этого, их обяжут не реже одного раза в три года улучшать свои профессиональные навыки по программе повышения квалификации. А по результатам этого курса – выдавать удостоверение.
Юристы уже успели оценить данную норму. В частности, Валерий Дубовик утверждает, что риелтор должен быть не просто человеком с улицы, который за неимением образования пошел работать туда, куда взяли, а квалифицированным специалистом. Ведь от этого напрямую зависит качество его работы.
«Сегодня нередко случается, что в результате некомпетентности риелторов страдают простые люди. Например, покупаются квартиры по какой-то непонятной доверенности. Признаются недействительными на судебном уровне договора. Порой риелторы не имеют никакого образования, связанного с этой сферой деятельности, и не знают элементарного. К примеру, какие документы необходимы, чтобы действительно подтвердить права собственности, как определить, что они не просрочены, и прочее. А речь ведь идет о больших денежных суммах, которые люди вкладывают в недвижимость. Поэтому риелторы должны быть квалифицированными специалистами», – говорит адвокат.
Еще одно важное новшество, предусмотренное законопроектом – это создание Государственного реестра риелторов и субъектов риелторской деятельности. В него внесут сведения, касающиеся госрегистрации их деятельности, местонахождения организации, а также данные, подтверждающие наличие квалификационных документов специалистов данного рынка услуг.
Также имеется предложение, касающееся ограничения максимального размера оплаты риелторских услуг тремя процентами стоимости недвижимого имущества, указанного в сделке. Правда, данный пункт вызвал критику у некоторых юристов. «Это приведет к еще большему оттоку этих услуг в тень», – считает адвокат Андрей Котягин. Впрочем, документ еще не принят и сейчас находится на обсуждении общественности, поэтому не исключено внесение в него каких-либо правок.
Стоит также отметить, что помимо обязанностей и прав риелторов в документе выписаны такие же нормы и по отношению к потребителям их услуг. В частности, немаловажным является то, что вы будете вправе требовать расторжения договора о предоставлении риелторских услуг, если вторая сторона не выполняет его условия. А после этого можете потребовать возмещения убытков и компенсации морального ущерба. Примечательно, что утверждать типовую форму такого договора будет Кабинет Министров Украины.
Предполагается также введение ответственности за несоблюдение законодательства в этой сфере деятельности. К примеру, субъекты риелторской деятельности могут понести гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность за невыполнение условий договора. К тому же, согласно положениям законопроекта, риелтором не может быть человек, у которого есть не снятая или не погашенная судимость за совершение преступления против собственности или преступления в сфере хозяйственной деятельности.
Как видим, предпосылки для налаживания ситуации на рынке риелторских услуг появились. Механизм готовится к запуску и теперь остается только следить за развитием дальнейших событий.
